Pgt Milano, si apre la partita per fondi e studi legali

Il mercato real estate milanese è una realtà in fermento e l’amministrazione ha deciso di dare un ulteriore impulso. Infatti, il 14 ottobre scorso è stato approvato il piano di governo territoriale (Pgt) della città. Tre sono le direttive del piano del Comune di Milano, definito dagli esperti ambizioso e virtuoso: attenzione all’ambiente, cura delle periferie e interesse alla residenzialità. Su queste indicazioni, con risvolti sociali non indifferenti, si muovono gli interessi dei grandi player del mercato: da una parte i fondi immobiliari e i grandi investitori nazionali e internazionali, dall’altra gli operatori tradizionali come i club deal, le imprese di costruzione italiane e i soggetti di media dimensione. Fino alla pubblicazione del piano sul bollettino regionale (Burl), prevista intorno al prossimo dicembre/gennaio, gli operatori del mercato si muoveranno in un regime temporaneo dato dalle c.d. misure di salvaguardia. Nessuna istanza rivolta al Comune potrà dunque essere approvata se in contrasto con il nuovo Pgt: un limbo in cui l’assistenza legale diventa fondamentale.

Andrea Giovannini, responsabile del real estate development di Dea Capital Real Estate Sgr, sottolinea come il consulente legale dovrà essere un alleato fondamentale in questa partita, che per alcune aree strategiche si rivelerà molto agguerrita. «I nostri legali – spiega Giovannini – devono accompagnarci in tutte le fasi dell’operazione, definendo con noi la strategia e indicandoci le sinergie tra le norme che possono massimizzare il valore dell’immobile oltre che la procedura amministrativa che riduca quanto più possibile i tempi delle autorizzazioni allo sviluppo e riqualificazione». Il primo passo, rivela Giovannini, è dare mandato allo studio affinché conduca una due diligence iniziale sull’area o sull’immobile “target”. Dopodiché si chiede al consulente l’assistenza nella compravendita sino al completamento della commessa. Se del caso, l’assistenza deve riguardare anche l’eventuale contenzioso nelle diverse fattispecie che potrebbero scaturire.

Queste necessità vengono intercettate dai legali, che con il cambio di normativa si sentono chiamati in causa su più fronti. «Il nuovo Pgt – spiega Guido Alberto Inzaghi, co-founding partner di Belvedere Inzaghi – porta agli avvocati diverse tipologie di mandati: la pareristica, con riferimento alla complessa interpretazione della nuova normativa; lo sblocco di operazioni immobiliari, rimaste frenate dalla maggiore rigidità del precedente piano e quella che per noi è l’extrema ratio, il contenzioso».
 
Tra gli obiettivi del piano che hanno destato maggiore interesse vi è il tema della riqualificazione urbana. Infatti, il Pgt ha individuato gli ambiti oggetto di rigenerazione, fra cui sono ricomprese sette grandi piazze strategiche (Loreto e Maciachini per citarne alcune) e la valorizzazione di 13 nodi di interscambio. «Ma che non si creda – avverte Vanessa Boato, partner e responsabile del dipartimento town planning di K&L Gates – che i grandi investitori si limiteranno ai soli progetti di maggiore estensione». Infatti, gli operatori del mercato possono contare anche su incentivi e altre misure di semplificazione per la valorizzazione di singoli immobili cielo-terra. Per questo motivo, secondo Boato, la partita si gioca anche e soprattutto con riguardo a quegli edifici, talvolta centralissimi, ormai obsoleti per cui il Comune di Milano ha previsto semplificazioni procedimentali e incentivi per l’insediamento di nuove funzioni. Per esempio, nell’attuazione del piano vi è un favore verso la modalità diretta (eventualmente accompagnata da una convenzione), con la conseguente riduzione dei casi di obbligatorietà della pianificazione attuativa, sicuramente più gravosa in termini di complessità del procedimento amministrativo, con un riflesso sui tempi di attuazione degli interventi. 

Andrea Giovannini di Dea Capital Re Sgr pone altresì l’accento sulla svolta ambientalista del piano, che in materia ha posto precisi obblighi come quello per le nuove costruzioni di essere a zero emissioni di Co2 e l’individuazione, per le ristrutturazioni, di una soglia minima dell’indice di riduzione di impatto climatico richiesto, raggiungibile attraverso la realizzazione di tetti e pareti verdi e interventi di depavimentazione. «Queste indicazioni – spiega Giovannini – collocano Milano in linea con le best practice del settore, oltre che con le aspettative di Dea Capital e degli investitori internazionali del fondo». I maggiori investimenti iniziali, assicura Giovannini, vengono poi recuperati rimettendo sul mercato un immobile di maggiore valore, che garantisce minori consumi e maggiori comfort e dotazioni anche per chi ci lavora o lo abita.

Tra le novità del piano figura anche un nuovo regime ancora più elastico per il cambio di destinazione d’uso. Infatti è prevista, secondo il principio di indifferenza funzionale, la piena libertà di conversione dell’immobile anche dalla funzione produttiva a quella ad uffici e viceversa. Una semplificazione che aiuterà gli investitori a reinventare gli immobili che acquistano, senza i vincoli del passato. E non è finita qui: in caso di cambio di destinazione d’uso da produttivo a terziario è consentito il recupero integrale della superficie lorda e, in alcuni casi, il passaggio da una funzione all’altra è meno oneroso se non talvolta anche gratuito.

Più in generale, tutti gli esperti interpellati hanno segnalato positivamente l’interesse dimostrato dall’amministrazione nei confronti della residenzialità e di tutti i servizi che vi ruotano attorno. Su questa scia, il Pgt destina sempre più aree a uso residenziale e prevede nuovi modelli come la realizzazione di residenze studentesche, realtà di cohousing e progetti di edilizia convenzionata. Nicchie di mercato che hanno attirato l’attenzione di diversi operatori del mercato milanese come Urban Village Navigli, che ha esercitato l’opzione di acquisto di un’area estesa nei pressi del Naviglio Grande dando vita a un’operazione di rigenerazione urbana e l’Aler Milano, che ha attivato un partenariato pubblico privato sperimentale volto all’individuazione di un fondo comune di investimento immobiliare destinato alla valorizzazione e all’incremento dell’offerta abitativa o alla promozione di strumenti finanziari immobiliari innovativi per la realizzazione di immobili per l’edilizia residenziale. «Si tratta di immobili – spiega Inzaghi di Bip – pensati per il cosiddetto short term living, in cui per la prima volta l’interesse del residente si sposta dai criteri classici, come la metratura e la struttura dell’immobile, per andare a privilegiare i servizi offerti». Visti i soggetti coinvolti, il ritorno economico in questi casi rischia di essere inferiore rispetto al normale mercato immobiliare. Starà al Comune, avvertono gli esperti, prevedere adeguati incentivi per la realizzazione di questi progetti.