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Novità in tema di investimenti immobiliari nel Regno Unito
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06 mag 2019

Novità in tema di investimenti immobiliari nel Regno Unito

Profili teorici ed obblighi dichiarativi

A cura di Gabriele Schiavone
Chartered Accountant, SGS & Partners 

Da Aprile 2019, le plusvalenze derivanti da investimenti in immobili commerciali, sia diretti che attraverso veicoli societari, sono, per la prima volta, assoggettati a tassazione nel Regno Unito.
Il Regno Unito è considerato una destinazione preferenziale per investitori internazionali interessati al settore immobiliare, con rendimenti negli ultimi decenni costantemente positivi. I flussi in entrata sono stati favoriti anche da un regime di tassazione di vantaggio che permetteva l’esenzione delle plusvalenze realizzate dalla cessione di beni immobili residenziali e commerciali. Tuttavia, a partire dal 2013, e infine con la riforma del 2019, il governo inglese, anche al fine di allineare il trattamento tributario dei gains immobiliari a quello previsto convenzionalmente e in altri Paesi, ha introdotto nuove disposizioni che prevedono l’assoggettamento domestico a tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobilli di qualsiasi tipo.  

Immobili a destinazione residenziale 
Canoni e plusvalenze derivanti rispettivamente dalla locazione e dalla cessione di immobili residenziali sono assoggettati a tassazione nel Regno Unito, con l’obbligo di presentare da parte del non residente – che sia una persona fisica o giuridica - una dichiarazione dei redditi. Le plusvalenze sono poi assoggettate a Capital Gain Tax (CGT) con aliquote crescenti fino al 28% per le persone fisiche e a Corporation Tax (CT) per le persone giuridiche (18%). Per le persone fisiche, i canoni di locazione – e in realtà anche le plusvalenze qualora derivanti da un’attività di natura commerciale - sono assoggettatti ad Income Tax (IT) con aliquote crescenti (20%-45%). Ai fini tributari, già a seguito della riforma del 2013, la convenienza di detenere immobili residenziali tramite veicoli societari è stata fortemente ridotta, avendo introdotto delle disposizioni specifiche come la Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED). Secondo la normativa ATED, le società estere che detengono immobili residenziali con un valore superiore a GBP 500.000, tranne talune eccezioni (come quelle dedicate allo sviluppo e alla locazione “attiva”), sono assoggettate ad una imposta in misura fissa a seconda del valore (minimo GBP 3.600, massimo 226.950). Le plusvalenze derivanti dalla cessione di quote di società che detengono immobili residenziali, sono assimilate alla cessione diretta dell’immobile. 

Immobili a destinazione commerciale 
Il legislatore inglese ha previsto a partire dal periodo d’imposta aprile 2019, l’assoggettamento a tassazione anche delle plusvalenze derivanti da cessione di immobili a destinazione commerciale, essendo incluse anche le plusvalenze realizzate dalla cessione di società immobiliari qualora l’investitore detenga una partecipazione qualificata (25%), con un impatto evidente sull’industria del real estate e del risparmio gestito. Quest’ultima disposizione si applica anche alla cessione di quote qualificate di veicoli (esteri), il cui patrimonio finale sia rappresentato per almeno il 75% da immobili situati in UK (senza alcuna distinzione circa la destinazione degli stessi), anche laddove, così sembrerebbe, la struttura societaria sia multipla.
Al fine di evitare fenomeni di doppia tassazione e a seguito anche delle preoccupazioni manifestate dagli investitori professionali, il legislatore ha introdotto per i Collective Investment Vehicles (CIV), quali ad esempio fondi d’investimento e REIT, la possibilità di optare a) per un regime di trasparenza fiscale oppure di b) per un regime di esenzione. In tutte e due le fattispecie, che dovranno essere debitamente comunicate alle autorità fiscali, il CIV calcola annualmente l’imposta e delega il pagamento agli investitori (come nel caso sub a)) oppure lo stesso CIV comunica annualmente pro quota la parte di utili maturati da ogni singolo investitore (come nel caso sub b)), che verrà poi tassato nel momento dell’uscita dal CIV stesso. Il livello di tassazione finale dipenderà poi dallo status fiscale dell’investitore.  

Aspetti internazionali 
La riforma appena introdotta deve poi essere coordinata con le disposizioni contenute nelle Convenzioni internazionali. Il governo inglese, già in un documento consultivo dell’autunno 2017,  ha affermato che si impegnerà a ridiscutere quelle Convenzioni fiscali che prevedono l’esenzione da tassazione per le plusvalenze immobiliari (è il caso ad esempio del Lussemburgo). Coerentemente con quanto detto, il Regno Unito ha già rinegoziato alcuni Trattati fiscali, ad esempio quello con Jersey e Guersey a dicembre del 2018, armonizzando le disposizioni ivi contenute con la nuova normativa. Per quanto poi concerne l’Italia, occorre valutare con attenzione l’impatto delle nuove disposizioni soprattutto a livello societario, mentre non è da escludere una rinegoziazione della Convenzione bilaterale oggi in vigore.

Obblighi dichiarativi e pianificazione fiscale
Poichè tutti gli investitori, che sia annualmente piuttosto al momento del realizzo dell’investimento, dovranno registrarsi ai fini fiscali in UK e presentare una dichiarazione, gli obblighi dichiarativi diventeranno un fattore chiave nella corretta organizzazione e gestione di un investimento immobiliare nel Regno Unito. Si ricorda che è possibile dedurre taluni specifici costi se la dichiarazione è presentata tempestivamente e ciò potrebbe ridurre, in taluni casi anche in modo significativo, l’impatto fiscale.
Alla luce di quanto sopra, in relazione alle nuove transazioni, l’utilizzo di strutture estere, anche costituite sotto forma di fondo d’investimento, perdono fortemente appeal fiscale, mentre, prima facie, appare maggiormente efficiente l’utilizzo di una limited company. Infatti, da un lato la limited si caricherebbe degli obblighi tributari inglesi con una tassazione al 18% e con possibilità di dedurre tutte le spese e i costi relativi (e con uno sgravio di responsabilità e costi per l’investitore persona fisica non residente), mentre dall’altro lato la distribuzione dei dividendi, non scontando alcuna ritenuta in uscita per normativa interna, renderebbe il veicolo limited fiscalmente neutrale rispetto allo status fiscale dell’investitore. 

SGS & Partners ha le competenze per poter gestire gli aspetti fiscali dell’acquisto e della cessione di un investimento immobiliare nel Regno Unito, non soltanto curandone la strutturazione ma anche la gestione e i relativi obblighi tributari annuali, anche dei singoli investitori.  

SGS & Partners è una boutique professionale che offre servizi societari e fiscali a persone fisiche e società operanti nel Regno Unito. Abbiamo acquisito una significativa esperienza nella gestione di tematiche di fiscalità internazionale e di finanza straordinaria. SGS è totalmente indipendente e non ha sedi in Italia; collabora costantemente con studi legali e di commercialisti italiani nel pieno rispetto dei principi di trasparenza e professionalità, senza alcuna sovrapposizione di ruoli e di funzioni.  

Per qualsiasi quesito, si prega di rivolgersi a Gabriele Schiavone, teamgs@sgs-partners.com 

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